东莞开发商称遭遇拿地潜规则

东莞开发商称遭遇拿地潜规则

东莞塘厦镇，这个曾因强劲的工业发展而获“中国千强镇”等殊荣的小镇，近日却因对开发商开出一张1亿元的罚单而备受瞩目。　　以往只有工业地产开发经验的东莞发记实业投资有限公司(以下简称“发记实业”)去年12月以2.16亿元竞得塘厦镇四村一宗地块，按照土地出让条件，如果该公司不能在3个月内提供与中国百货销售前50强企业的合作协议，就要缴纳土地违约金1亿元。　　对于这一可能的处罚，发记实业颇感委屈，其直指地块出让条件苛刻，有为某开发商“量身定做”的嫌疑，自己则是不幸触碰到了土地出让的潜规则。东莞市国土资源局则声明，该地块挂牌出让过程中并无影响公平、公正竞争原则的情况。　　而东莞当地地产业内人士指出，其实在东莞土地定向出让已是普遍现象，“对重点地块，一些地方政府会设定较高的出让门槛引入意向中的企业，其间不排除会有猫腻的发生，但不能简单地将定向出让与潜规则挂钩。”　　据有关人士透露，发记实业现已获政府3个月延期。　　“塘厦地王”的尴尬　　2011年12月14日下午3点，一宗位于塘厦镇四村、编号为2011WG009的商住商服地块在东莞市国土资源交易网进行网上拍卖，底价1.41亿元，经过55轮激烈竞拍，被发记实业以2.16亿元竞得，折合楼面地价2250元/平方米。据了解，该地块位于迎宾路与环市路的交会处，是塘厦新的CBD区域和CLD(中央生活区)区域，被称为塘厦“地王”。　　5月中旬，一则题为“东莞开发商被开1亿元罚单”的消息在业内不胫而走，由于罚金数额之巨而广受关注。　　记者查询地块出让公告发现，在该地块土地使用条件中有如下约定：项目建成后，受让人须引进大型百货零售企业进驻。引进的大型百货零售企业须为近三年连续进入中国百货销售前50强，且近两年营业额均在60亿元以上的企业。竞买人须在竞得土地之日起3个月内向塘厦镇政府提供引进上述条件百货零售企业的合作协议，否则须向塘厦镇人民政府另行支付违约金1亿元。　　“听说发记实业申请了延期3个月，政府也批准了。”5月22日，东莞当地一位业界人士透露，发记实业在4月份时曾递交了一份与某超市的合作协议给国土部门，但未被认可，因为该超市并非中国百货销售前50强。　　发记实业有关人士对本报记者表示，公司并未收到正式罚单，目前也已经提交了与一个大型超市的合作协议，“是属于中国百货销售前50强的”，但还有待塘厦镇政府开具相关证明。　　在发记实业方面看来，3个月的时间仅是项目的设计方案都不可能敲定，引进大型百货更加是不可能完成的任务，除非是地块竞买者早就与百货公司谈好项目合作协议，其因此对该地块有了定向出让的怀疑。而自己则可能是因为触碰到了某些潜规则，所以至今拿不到土地证，无法开发。　　在一份名为《关于编号2011WG009号土地出让相关问题情况说明》的文件中，东莞市国土资源局回应了这一说法。该局表示，塘厦镇政府在出让方案中拟定的是土地使用条件，并未设定限制竞买者的参与条件。该地块竞买人不止一个，竞得人经过多轮激烈的竞价而竞得土地的使用权，说明该地块挂牌出让过程中并无影响公平、公正竞争原则的情况。　　对于土地证的办理问题，该局指出，由于竞得人未备齐相关资料向其塘厦分局提出土地登记申请，因此国土部门无法为其登记造册，核发土地证书。　　对此，上述发记实业有关人士解释，办理国土证需要的土地登记申请和缴清土地款的证明等材料都已齐备，“但就是办不下土地证。”该人士表示，公司希望能尽量配合政府，促进事件的妥善解决。　　定向出让=潜规则？　　虽然发记实业的“量身定做”说引发了不小的争论，但在东莞土地定向出让早已是比较普遍的现象。中原地产东莞市策略研究中心总监车德锐介绍，与一些城市只有部分地块定向出让不同，东莞是“很多土地都是事先谈好，达成一定协议后才拍卖的”。他认为这是一种非市场化、不透明和不成熟的操作，其中可能滋生权力寻租。“但地方政府为了招商引资、带动经济发展，将土地定向出让给更优质的企业也是一种方法。”　　据记者了解，发记实业此前并未进行过房地产商住用地的开发，主要业务为工业园开发、建筑工程、烟酒批发和五金灯饰等。而其竞拍对手则来自深圳，有着较为丰富的商业地产运营经验。　　在林波看来，定向出让是土地出让环节一个正常的现象，“如果说塘厦镇缺乏这样一个商业业态的项目，希望引进有经验、有实力的企业，定向出让地块也无可厚非。”就目前而言，已有越来越多的城市不满足于单纯靠卖地获取土地出让金这一创收方式，而是希望土地出让能带来更多的经济和社会效益，因此在一些重点地块上，不少城市都会采用定向出让的方式确定竞买人，以增加税收和就业、提升城市形象等。　　“定向出让和所谓的潜规则并没有清晰的界限，其间也不排除有猫腻的存在，但并不能简单地将定向出让与潜规则挂钩。”林波表示，对于潜规则的界定，还有赖于土地出让法规的进一步完善。

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